אם אתם עומדים לפני בניית בית פרטי, או מתחילים לברר על הנושא כדי לכלכל ולשקלל את הצעדים שלכם, כדאי שתדעו שבניית בית פרטי זהו תהליך אשר מורכב מכמה וכמה שלבים החל בהשגת מימון, דרך התכנון והביצוע ועד לקבלת המפתח והכניסה לבית החדש שלכם.
כדי שתדעו בדיוק מה מחכה לכם ולמה עליכם לצפות לאורך התהליך, ריכזנו עבורכם את הפרטים החשובים.
הגדרת תקציב והשגת מימון
ההון שעומד לרשותכם משפיע על המון גורמים, ובעיקר על גובה המשכנתא שתוכלו לקחת לצורך התהליך. בניית בית שונה מרכישת בית מהסיבה האחת והיחידה והיא שאינכם קונים נכס מוכן אלא בונים את הנכס שלכם מאפס, ולכן עליכם לקנות קרקע, מה שמהווה 70% מהתקציב. מעבר לכך, שימו לב שעליכם לשלם גם מיסים והיטלים וחשוב לקחת זאת בחשבון כשאתם מחשבים עלויות ומבינים את סדר גודלו של התקציב.
מכיוון שברוב המקרים לא ניתן יהיה לבנות בית פרטי מהון עצמי בלבד, יהיה עליכם לקחת משכנתא, כאשר את הכסף תקבלו בהתאם להתקדמות הבנייה. לכן קבלת אישור עקרוני למשכנתא מהבנק יהיה השלב הבא.
בשונה מרכישת בית, כאן הכסף מועבר אליכם בשלבים מה שיכול לעכב את תהליך הבנייה. בהתחלה הבנק יעביר כסף לבנייה הראשונית של השלד, לאחר שבניית השלד הסתיימה, עליכם לדווח לבנק, אשר ישלח שמאי מטעמו כדי לבדוק את השטח. לאחר הביקור, הבנק יעביר את הכסף עבור השלב הבא וכן הלאה.
כמה עולה לבנות בית פרטי?
אם תהיתם לגבי עלויות, עלויות הבניה מתחלקות בהתאם לשלבי הבנייה השונים. בהערכה גסה, עלויות הבנייה כיום עומדות על סכום הנע בין 5,000 ל- 6,000 ₪ למ"ר, כאשר ככל שהגימורים שתבחרו יהיו יוקרתיים יותר, כך העלויות יעלו בהתאם.
מלבד עלויות פיתוח, בניית השלד ועבודות הגמר, עליכם להכניס לתקציב שלכם סעיפים נוספים ולהתכונן להוצאות בלתי צפויות. שימו לב שהתקציב שלכם לוקח בחשבון את המטבח, המיזוג, הריהוט, התשלומים למקרקעי ישראל, היטלי פיתוח, אגרת בנייה, היטל השבחה, אגרת היתר, מכון התקנים, צילומי תכניות, הדפסות אור ועוד.
אם ברצונכם להרחיב בנושא, קראו את המאמר הבא המדבר על עלות בניית בית פרטי.
גיוס אנשי מקצוע, הכנת תכניות בניה וקבלת היתרים
בניית בית פרטי זהו תהליך מורכב ועליכם לגייס את אנשי המקצוע המתאימים אשר ילוו אתכם לאורך התהליך ויוודאו שהכל מתנהל על פי התכנית. בין אנשי המקצוע הראשונים שעליכם למצוא יהיו מהנדס ואדריכל, אשר הם אלו שאחראיים על תכניות הבניה ויגישו בקשה לקבלת היתרי בנייה, בהתבסס על התכניות הנ"ל. שלב זה חשוב מכיוון שינחה את קבלני הבניה, ועל פיהן יישק דבר, לכן יש לשים לב שבוחרים באנשי מקצוע מנוסים.
יש להבהיר שלא ניתן לבצע עבודות בנייה ללא הוצאת היתר בנייה, ואם תתחילו עם העבודות לפני קבלת ההיתר אתם מסתכנים באישום פלילי. את ההיתר תקבלו לאחר שהוכחתם לרשות המקומית שהתכנון של הבית שאתם בונים עומד בסטנדרטים שלה. את הבקשה לקבלת היתר בנייה מגישים לוועדה המקומית לתכנון ובניה, ועדה זו כפופה לתקנות של משרד הפנים הנוגעות לתכנון ובניה.
הגשת בקשה לקבלת היתרי בנייה
התהליך מנוהל על ידי האדריכל של המבנה ובאישור שלכם, כאשר אל הבקשה צריך לצרף את המסמכים הבאים:
- הגדרת שימוש למבנה, הקלות, חומרי בנייה, חישוב של שטח הבנייה הכולל ושל אחוזי הבנייה.
- מפת מדידה בתוקף, תכנית אדריכלית להעמדת המבנה ותכנית לפיתוח השטח.
- תכנית אדריכלית המתייחסת אל כל מפלס, הגג, חתכים וחזיתות המבנה.
- מערכות טכניות, פרטי פיתוח, פרטי בניין ותברואה.
- הצהרות וחתימות של המהנדס, האדריכל ושלכם.
- נוסח טאבו בתוקף או העתק חוזה חכירה.
- אישור של תשלום אגרות הבנייה.
- במידה ואתם בונים בית דו משפחתי, עליכם לקבל את חתימת השותף לחלקה.
- אם אתם מתכוונים לבנות גדר, עליכם להחתים את השכן בחלקה הסמוכה.
לאחר הגשת הבקשה עם כל המסמכים הנדרשים יערך דיון בוועדה המקומית לתכנון ובניה אשר תציב תנאים לקבלת ההיתר, כאשר הרשימה של התנאים משתנה בהתאם לאופי הפרויקט והסטנדרטים של הרשות עצמה.
לרוב הדרישות הסטנדרטיות יהיו: אישור מנהל מקרקעי ישראל עבור שטח מוחכר, אישור של פיקוד העורף על התכניות של הממ"ד, חתימה של הרשות לכיבוי אש מטעם יועץ בטיחות, חתימה של חברת תשתיות תקשורת, תכנית סניטארית מטעם מהנדס אינסטלציה, חוזה התקשרות עם מכון התקנים או מעבדה מאושרת לבדיקות, חוזה התקשרות עם אתר לפינוי פסולת ועוד.
קחו בחשבון שהוצאת היתר עשויה לקחת מספר חודשים, בהתאם למשתנים כאלו ואחרים, מה שעשוי לעכב את תחילת תהליך הבנייה.
קבלת היתרי בנייה ותחילת הבנייה
לאחר שמקבלים היתרי בניה אפשר להתחיל לבנות את הבית, כאשר התהליך מתחיל בבחירת קבלן וממשיך לבניית השלד. בניית השלד מתחילה ביצירת היסודות, כאשר השלד מיוצר מבטון מזוין ועליו לעמוד בכל תקני הבנייה הנדרשים. השלד נושא את המשקל של כל הבית ושומר עליו יציב ועמיד, לכן חשוב לבחור לכך את אנשי המקצוע המתאימים.
השלב הבא כולל את עבודת הגמר וזהו שלב שאורך זמן. בשלב מבוצעות עבודות שונות לרבות הכנת תשתיות האינסטלציה, החשמל, התאורה והתקשורת, מבצעים עבודות צבע, טיח, חיפוי וגבס, איטום, מתקינים דלתות וחלונות ועוד, והכל בהתאם לתכנית האדריכלית הראשונית.
ולבסוף, השלב הכיפי לו כולם מחכים, עיצוב הפנים ורכישת ריהוט. לעיתים עיצוב הפנים מבוצע על ידי האדריכל בהתאם לצרכים ולרצונות שלכם. בפעמים אחרות, בעלי הבית ישכרו מעצבי פנים לתפקיד. בנוסף זה השלב שבו תרכשו רהיטים ואביזרים עבור עיצוב חללי הבית השונים, במידה והחלטתם להשאיר מאחור את הרהיטים הישנים.
טופס 4 המוכר גם כהיתר אכלוס
לאחר שכל העבודות בוצעו, אינכם פשוט יכולים להיכנס ולאכלס את הבית, אלא שהשלב הבא כרוך בהגשת בקשה לקבלת אישור לאכלוס הדירה, אישור המוכר גם כטופס 4. קבלת אישור מעידה על כך שהבית החדש שלכם מוכן ובטוח למגורים, ולאחר קבלתו, ניתן לחבר את הבית לתשתיות ולרשת החשמל.
טופס 4 הנו למעשה הצהרה מטעם הרשות המקומית על כך שהמבנה מוכן ובטוח למגורים ואכלוס, כאשר הגשת הבקשה מחייבת על פי תקנות התכנון והבנייה.
אל הטופס יש לצרף את המסמכים הבאים:
- מפת מדידה של המבנה ופיתוח השטח
- אישור מטעם מעבדה מוסמכת על ביצוע בדיקות נדרשות ותקינותן
- אישור של מהנדס השלד על בטיחותו ותקינותו
- הצהרה של מהנדס בניין על תקינות הממ"ד עם חתימת נוטריון
- אישור של הקבלן על התקנת פרטי מסגרות תקניים בתוך הממ"ד
- אישור מאתר הפסולת על שימוש בשירותיו לצד חשבונית מס
- אישור מהמועצה המקומית על כך שאין חובות מולה
לאחר הגשת הבקשה יגיע פקח מטעמה של הוועדה המקומית כדי לוודא שהמבנה שהוקם אכן תואם להיתרי הבנייה שנתקבלו.
קחו בחשבון – פרק הזמן מהגשת הבקשה ועד לקבלת טופס 4 אינו קבוע או מוגדר מראש והוא תלוי המון במנהל התכנון וההנדסה של הרשות, לרוב מדובר בתקופה של עד 6 חודשים.
בשעה טובה מאכלסים את הבית!
למרות שנדמה היה כי הרגע הזה לא יגיע לעולם, המסע שלכם תם! אחרי שקיבלתם טופס 4 והבית חובר לכל התשתיות, הגיע הרגע המיוחל ותוכלו לעבור לגור בבית החלומות שבניתם מאפס! שיהיה במזל.
