כאשר ברצונכם לבנות בית חדש, אחד השלבים הראשונים בדרך הוא לקבל היתר בניה. הוצאת היתרי בניה זהו תהליך שילווה אתכם לאורך שלבי הבנייה השונים, והוא מתנהל אל מול הוועדה המקומית לתכנון ובניה אליה אתם שייכים.
היתר בנייה הוא למעשה אישור של הוועדה המקומית שהתכנון של הבניין או הבית תואם לתכניות שאושרו ולדרישות של הוועדה. יחד עם זאת, ישנן עבודות בנייה שיצריכו רק דיווח לוועדה, ויקבלו פטור מקבלת היתר.
אז מהו היתר בניה?
היתר בניה הוא למעשה אישור שעליכם לקבל במידה ותרצו לבנות בית חדש מאפס או לבצע שינוי או שיפוץ במבנה שכבר קיים. הדרישה לקבלת היתר מעוגנת בחוק התכנון והבניה התשכ"ה 1965 ובתקנות התכנון והבנייה התשכ"ז 1967, כאשר כל היתר שכזה מוגבל בזמן ומאוד ספציפי – כלומר הוא מאשר לבצע רק את הפעולות אשר פורטו בבקשה שהוגשה לוועדה. כל היתר בנייה תקף לפרק זמן של 3 שנים, ובמידה וזמנו עבר, יהיה עליכם להאריך את התוקף.
אם תהיתם מתי עליכם להוציא היתר בניה ובאילו מקרים חל עליכם פטור, סעיף 145 של חוק התכנון והבניה יפרט בדיוק את כל המקרים, כאשר פרק ב' בתקנות לתכנון ובנייה, עוסק במקרים אשר בהם חל פטור מהוצאת היתר.
בקצרה – אתם תידרשו לקבל היתר בניה בארבעת המצבים הבאים:
- כאשר ישנה השפעה על הסביבה – במידה והשינוי המבני או הבנייה החדשה משפיעים על הסביבה החיצונית.
- שינוי הגדרות השימוש בנכס – כאשר משנים את ייעוד המבנה וכתוצאה מכך את אופן השימוש בנכס.
- שינוי בתשתיות וקונסטרוקציות המבנה – כאשר עולה צורך לבצע שינויים בקירות ועמודים תומכים, או בקונסטרוקציות של המבנה.
- כאשר רוצים לחרוג משטח המגרש – במידה ומדובר בבניה חורגת, כלומר שישנה חריגה מהשטח המוקצה למגרש.
ומתי חל פטור מקבלת היתר? כאשר בונים מבנה נייד, סוכך, גדרות ושערים וכדומה.
תהליך הוצאת היתר בניה – שלבים עיקריים
קבלת היתר בניה זהו תהליך, וכמו כל תהליך יש לו שלבים שונים. ככל שתעבדו לפי השלבים ותתנהלו בצורה יעילה וחכמה, כך גדל הסיכוי שתקבלו את ההיתר ללא כל בעיה, ושהתהליך עצמו יהיה מהיר. שלבים בהוצאת היתר בנייה הם:
יצירת קשר עם עורך הבקשה
בקשות לוועדה המקומית לתכנן ולבנייה ניתן להגיש רק על ידי עורך מוסמך. עורך הבקשה יכול להיות מהנדס, הנדסאי בניין, הנדסאי אדריכלות או אדריכל ותפקידו לתכנן את הבנייה וללוות את תהליך קבלת הרישוי.
הגשת בקשה למידע
יש להגיש בקשה לקבלת מידע על הקרקע או הנכס מהוועדה המקומית לתכנון ובנייה. המידע כולל נתונים רלוונטיים הקשורים לנכס כמו בעלי הזכויות על הנכס, השטח הרשום, מספר גוש וחלקה, מפות ושרטוטים ועוד. המידע גם כולל הנחיות והוראות על שלבי הגשת ההיתר השונים, לכן בלעדיו לא ניתן להגיש בקשה לקבלת היתר.
את הבקשה למידע מגיש עורך הבקשה באופן מקוון במערכת רישוי זמין, לאחור שהוחלט מה רוצים לבנות. הוועדה המקומית לתכנון ובניה תכין תיק מידע ותשלח אותו לאחר 30 ימי עבודה מהיום שהבקשה נקלטה, ורק לאחר שנערכה בדיקה מטעם הוועדה אשר אורכת כ- 5 ימי עבודה. תיק המידע שנתקבל יהיה תקף לפרק זמן של שנתיים.
שלב התכנון האדריכלי והכנת הבקשה להיתר
לאחר קבלת המידע, אפשר לעבור לשלב הבא ולהתחיל לתכנן את הבניה, כמו גם להכין את הבקשה להיתר. הבקשה צריכה לכלול אישורים מכל מיני גורמים, בהתאם לדרישות הוועדה כפי שהועברו בתיק המידע שהתקבל.
את ההיתר מתכנן עורך הבקשה, כאשר מידת המורכבות של התהליך תלויה באישורים שיש לצרף, כמו גם במקצועיותו של עורך הבקשה. את הבקשה להיתר ניתן להגיש אל הוועדה המקומית לתכנון ובניה, כל עוד תיק המידע בתוקף, ולאחר שעורך הבקשה סיים עם תכנון המבנה ויש בידיו את כל המסמכים הנלווים שיש לצרף אליה.
הגשת הבקשה נעשית על ידי מילוי טופס הגשת בקשה להיתר בניה שמקבלים מהרשות המקומית. את הטופס יש למלא ואליו לצרף את כל המסמכים והאישורים, ולהגיש אותו לוועדה. בין המסמכים שיש לכלול: מפת מדידה, תכנית בנייה, חישוב שטחים, הוכחת בעלות על הנכס ועוד.
גם קבלת ההיתר כרוכה במספר שלבים
ואלו הם:
- בדיקה שהבקשה עומדת בתנאי הסף – לפני שהוועדה תקלוט את הבקשה היא תבדוק שהיא כוללת את כל המסמכים והאישורים הנדרשים, כפי שצוינו בתיק המידע. תהליך זה אורך כ- 10 ימים לערך ובסופו הבקשה תיקלט.
- עמידה באישורים תכנוניים – בשלב הבא הוועדה תבדוק אם הבקשה אכן מאושרת מבחינה תכנונית ותקבל החלטה לגבי מתן היתר, כאשר הזמן משתנה בהתאם לסוג הבקשה. עבור בקשה ללא הקלות החלטה תתקבל עד 45 ימי עבודה מיום קליטתה (המסלול המקוצר), ועבור בקשה עם הקלות עד 90 יום (המסלול הרגיל). במידה והוועדה החליטה לדחות את הבקשה יש לכם זכות להגיש על כך ערעור. כמו כן יכול להיות שהוועדה תחליט לאשר את הבקשה בכפוף לתנאים שונים.
- עמידה בדרישות בטיחות – לאחר קבלת החלטה למתן היתר בניה, הוועדה תבדוק את התכנון הקיים עומד בדרישות בטיחות. בשלב זה עורך הבקשה יתבקש להגיש מסמכים הקשורים לעמידה בבטיחות השימוש במבנה ולאחר שכל אלו יתקבלו, הוועדה תבדוק את המסמכים בפרק זמן שלא עולה על 30 ימי עבודה.
- קבלת דרישת תשלום – במידה והכל תקין והמבנה עומד בכל הדרישות, תוך 10 ימי עבודה, הוועדה תשלח אליכם דרישת תשלום הכוללת אגרות, השבחות והיטלים. לאחר התשלום, תקבלו היתר בניה, תוך 5 ימי עבודה. כדי לשלם על ההיתר עליכם לקבל הנחיות מהוועדה לתכנון ובניה מכיוון שלכל וועדה יש הנחיות משלה הנוגעות לאופן התשלום. ההיתר יהיה תקף לפרק זמן של 3 שנים מהיום שקיבלתם אותו.
תחילת עבודות בנייה
לאחר קבלת ההיתר, ותשלום האגרה וההיטלים השונים, יהיה עליכם להגיש בקשה לאישור תחילת עבודות, תוך השלמת דרישות, הצהרות ומינויים (זהו הזמן להעסיק קבלן בניה). את הבקשה יגיש האחראי לביקורת על הביצוע, זהו יכול להיות עורך הבקשה המקורי, או כל אדריכל, מהנדס או הנדסאי בניין או אדריכלות שמלווה את תהליך הבנייה. האישור יתקבל לאחר 5 ימי עבודה. לאחר מכן, מתחילים עם השלב הכיפי של הבניה בפועל.
גם בשלב זה תהליך הבנייה יהיה מפוקח על ידי הועדה המקומית לתכנון ובניה, זאת בנוסף למפקחים שמונו מטעמכם למטרה זו. לאחר שהבנייה נסתיימה, תקבלו תעודת גמר, שזהו אישור של הוועדה המקומית אשר מעיד על כך שעבודות הבניה בוצעו בהתאם להיתר ולדרישות בטיחות השימוש במבנה.
כעת, אפשר לומר שאתם נמצאים כפסע מלעבור לגור בבית החדש שלכם!
ולבסוף, כמה עולה היתר בניה?
עלות הוצאת היתר בניה תקבע בהתאם להיקף פרויקט הבניה המבוקש ובהתאמה לסוג הבניה. התעריפים של האגרות מתעדכנים פעם בשנה בהתאם למדד, ונקבעים בהתאם לפירוט של תקנות החוק.
מלבד אגרות, העלויות כוללות תשלום היטלים לרבות היטל השבחה המשולם עבור עליית שווי של המקרקעין, היטלי הפיתוח העירוניים אותם יש לשלם לרשויות עבור פיתוח תשתיות והיטלי פיתוח לביוב ומים אותם משלמים לספקי השירות השונים. ולסיום – יהיה עליכם לשלם לבעלי המקצוע השונים שליוו אתכם לאורך התהליך.
